売却価格に影響するポイント
みなさん、こんにちは！
イエラテ不動産の杉田です！
今回は「売却価格に影響するポイント」についてお話します。
売却の際には少しでも高く、少しでも早くスムーズに売りたいと考える方が多いと思います。
実際にはどのようなことが売却価格に影響するのでしょうか？
①人が住んだことがあるかどうか
家の売却価格は誰かが住んだことがあるかどうかで大きく変わります。
誰かが住んだ時点で中古物件としての扱いになり売却価格が下がります。
新築の定義とは 国土交通省によると「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）」と記載されています。
つまり、新築として扱えるのは、過去に誰も入居したことがない、建築後1年未満の物件ということです。
出典：「住宅の品質確保の促進等に関する法律 第2条(定義)第2項」
②築年数
売却価格は築年数に応じて下がっていくことが一般的です。
築年数とは建物が完成した後、どれだけの年数が経過したかを表す数字です。
一般的に築年数が新しいものを「築浅（ちくあさ）」、古いものを「築古（ちくふる）」と呼びます。
家の売却価格は建物の価格と土地の価格で構成されています。
土地の価格は築年数の影響を受けませんが、建物は年数に応じて劣化するため、築年数と比例して下がっていきます。
また、築年数によって耐震基準も異なります。
１９８１年に改正された建築基準では、住宅の耐震基準が「旧耐震（５月３１日以前に建築）」「新耐震（５月３１日以降に建築）」の２つになり、さらに２０００年には木造住宅に対して基準の変更がありました。
そのため、古い耐震基準で建てられた家は、新しい耐震基準を満たす家よりも売却価格が下がってしまう傾向にあります。
③建物や設備の状態
建物の外壁や屋根の状態、水回りや給湯器などの設備の状態も売却価格に影響します。
特に水回りや給湯器は１０年から１５年が一般的な交換の目安になります。
家の購入者は設備の交換や故障の心配がないお家を買いたいと考える方がほとんどですから、設備の状態は非常に重要です。
一般的な売却価格に影響する状態や不具合としては以下のようなポイントが挙げられます。
・外壁や屋根の状態
・雨漏り
・壁のひび割れ
・水回りの不具合
・シロアリ
設備の劣化や不具合がある場合でも基本的には売却のためのリフォームは不要です。
リフォーム費用が高額になったり買主のニーズに合わなかったりと悪い影響を与える可能性もあります。そのままの状態で売りに出した方が出費が少ない場合も多いです。
家の状態は千差万別です。正しく設備の状態を判断するためにも不動産のプロである不動産屋さんに見てもらうことが理想的です。
ただし、簡単な掃除や日々の管理で改善できる箇所は改善しておくとよいでしょう。
例えば、カビや湿気対策の換気や普段は使っていない空き家も定期的に掃除をするなど、日頃の管理よって状態を保つことも大切です。
④間取り
暮らしやすい間取りかどうかも売却価格に影響します。
具体的には以下のようなポイントが挙げられます。
・部屋数や面積
・段差の少なさや階段の角度や広さ
・高齢者や子供に不自由な設計になっていないか
買主のニーズや生活に合わない間取りはそれだけで敬遠されやすいです。
また、近年は核家族化と住宅スタイルと間取りの洋風化が加速しています。
和室の数が減り、仏間や客間のみを和室、他の部屋はフローリングといったスタイルが一般的です。
さらにはライフスタイルの変化により畳の部屋が全くない間取りも登場し、キッチン・ダイニング・リビングを一つの空間としてつなげる間取り（いわゆるLDK）が一般化しました。
このような変化に対応していない古い間取りも売却価格に影響を与えています。
また、トイレや風呂が２つずつある二世帯住宅もニーズとしては低い傾向にあり、価格が下がる要因となります。
⑤駐車場と前面道路
駐車場や前面道路（家の前の道路）も売却価格に影響します。
駐車場のカーポートの有無や複数台停めることができるかは重要な要素です。
車庫も築年数が古い物件の場合、天井の高さが低くケースも多く、近年人気の車高の高い自動車が入らないこともあるため注意が必要です。
また、前面道路の道路幅が狭かったり大通り沿いであったりする場合は、車庫入れなど駐車の難易度が上がるため、売却価格が下がる可能性があります。
⑥立地と周辺環境
住宅そのもの以外にも立地や周辺環境も大きな影響があります。
②でもお伝えしたように家の売却価格は建物の価格と土地の価格で構成されています。
コンビニやスーパーなどのお店、役所や病院、公園などの公共施設の有無も重要です。
特にファミリー世帯は学校やスーパーが徒歩圏内にあるかは重要視される傾向にあります。
また、近隣にレジャー・ショッピング・レストランなどの要素を兼ね備えたショッピングモールがある場合も利便性の高さから魅力的に映る場合が多いでしょう。
まとめ
今回は「売却価格に影響するポイント」についてお話しました。
実際の不動産売却では上記以外の様々な要素からも総合的に売却価格を算出していきます。
同じ地域にある建物や土地でも建物の状態や周辺環境によって売却価格や成約時期も変化していきます。
正しい価格、正しい売り方を知るためにも不動産売却のプロに相談することが一番だと言えるでしょう。
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