相続した不動産は3年以内の売却が必須？損をしないために活用するべき特例について
みなさん、こんにちは！
イエラテ不動産の杉田です！
相続した不動産の売却時に気になるポイントの一つが「譲渡所得にかかる税金」です。
税金の中でも比較的金額の大きい不動産関係ですが、特例を使わずに申告をしていると知らないうちに損をしているかもしれません！
マンションや戸建て等の住宅を売却する際には「3000万円控除」という非常に高い節税効果の特例を活用することができます。
この控除はマイホーム以外にも「相続した不動産」にも要件を満たせば適応可能です。
今回は「相続不動産の売却と税金」についてお話します。
相続した不動産は3年以内に売却しないと損する？
「相続から3年以内に売却しないといけない」と言われている理由は「3000万円控除」という特例を利用できる期間が3年以内だからです。
3年以内に売却をすると以下のような特例を利用することができます。
・相続財産を譲渡した際の取得費の特例
支払った相続税の一部をその不動産の取得費として加算することができる制度です。
譲渡所得の税金は譲渡価格から取得費を引いたものに対して算出されます。取得費が増えることで譲渡所得が減り、結果的に節税になります。
・被相続人の居住用財産(空き家)を売却した際の特例
譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。
譲渡所得から控除できるので3000万円以下の物件に対してはかなり有効です。
上記の特例に関わらず、不動産の早期売却には以下のようなメリットもあります。
・固定資産税や維持費の削減
・現金化によって相続人への分配がスムーズになる
・建物や住宅設備等の老朽化前に売却することで高価売却に繋がる
不動産は一朝一夕で売却できるものではありません。じっくり時間をかけて売却していく必要があります。
相続した不動産の将来的な売却を検討中の方は損をしないようにできるだけ早めの売却を検討された方が良いと言えるでしょう。
被相続人の居住用財産(空き家)を売却した際の特例について
先ほどは2つの特例について簡単に紹介しましたが、より多くのケースで大きい節税効果がある「被相続人の居住用財産(空き家)を売却した際の特例」について解説します。
この特例は「空き家」の抑制を目的として制定された特例です。
相続した家が特例の条件に合致する場合は最高3000万円を控除できます。
特例を利用するためには相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までという期間の条件があります。
これが冒頭の「3年以内に売却する」というポイントに繋がっています。
特例の利用条件について
この特例は要件が多く、複雑な部分も多いので心配な方や良く分からない方は、税理士や不動産会社にご相談することをおススメします。
代表的な条件として対象となる物件は次のような要件に当てはまるものである必要があります。
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンション等の集合住宅ではないこと）
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと（亡くなった後空き家状態であること）
・相続のときから譲渡までに事業用や賃貸または居住用に使われていないこと（何も活用していないこと）
・相続または遺贈により取得した者が売却すること
・相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡すること
・親子や夫婦など特別な関係性を持たない人への譲渡であること
・その他の特例を受けていないこと
被相続人が老人ホームなどの施設に入所していた場合
この特例は「亡くなる直前まで居住していた物件」であることが条件になっています。
では、老人ホーム等に入所していた場合は適応することができないのでしょうか？
施設に入所していても以下のような一定の要件を満たしていれば特例の適応対象となります。
・入所の理由として要介護認定や要支援認定を受けていること
・介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当したため
65歳以上の高齢者かつ要介護認定を受けていないが生活能力の低下が認められた者
過去に要介護認定を受けていたが、現在は受けておらず生活能力低下が認められる者
こちらも難解な要件が多く複雑なため心配な場合は不動産会社にご相談することをおすすめします。
まとめ
今回は「相続した不動産は3年以内の売却が必須？損をしないために活用するべき特例」についてお話しました。
相続した不動産は3年以内に売却することで税制上の特例を利用することができます。
制度を上手に使いながら損をしないようにしていきましょう。
一方で相続不動産の売却は複雑な条件と法令を確認しながら進めなければいけません。
心配な方や良く分からない方は、税理士や不動産会社にご相談することが大切です。
正しい価格、正しい売り方を知るためにも不動産売却のプロに相談することが一番だと言えるでしょう。
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