みなさん、こんにちは！イエラテ不動産の杉田です！
不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」と呼ばれる契約を結ぶ必要があります。
媒介契約の種類によって、売却のスピード感や条件、自由度が変わってくるため、事前にそれぞれの特徴を理解しておくことが大切です。
今回は「不動産売却の際に選べる3種類の媒介契約について」についてお話します！
媒介契約とは
媒介契約とは、不動産を売却する際に不動産会社（仲介業者）に仲介を依頼するための契約です。
この契約に基づき、不動産会社は買主を探し、売買契約が成立するようにサポートをしていきます。
媒介契約の種類は以下の3つがあります。
１．専属専任媒介契約
２．専任媒介契約
３．一般媒介契約
一般的な考えとして専属専任は最も結びつきが強く、自由度が低い契約、一般媒介は結びつきが弱く、自由度が高い契約と言えます。
それぞれの特徴や違いを解説していきます！
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の最大の特徴は自己発見取引が出来ず、複数社に依頼することができないことです。
3つの契約の中で最も不動産会社との結びつきが強く、頻繁な報告や熱心な販売活動が期待できますが、売主の自由度が低いことが挙げられます。
・依頼した不動産会社 1社のみ に仲介を依頼する（複数社への依頼はできない）
・売主が自分で買主を見つけても、契約は不動産会社を通さなければならない（友人や親族間の取引であっても不可）
・不動産会社は 5営業日以内 に指定の不動産流通システム（レインズ）へ物件情報を登録
・販売活動の状況を 1週間に1回以上 報告する義務がある
★メリット
✔ 販売活動に対するサポートが手厚い
✔ 積極的な広告・宣伝をしてもらえる
✔ 一社専属のため、不動産会社が責任を持って対応する
★デメリット
✖ 自分で買主を見つけても、直接契約できない
✖ 他社にも依頼したい場合は契約解除が必要
✖ 不動産会社によっては売却活動が十分に行われない可能性がある
専任媒介契約
専任媒介契約は「専属専任媒介契約」と比べて、自由度が高いことが特徴です。
複数社に依頼できない点は専属専任媒介と同様ですが、自己発見取引が可能なことや一般媒介契約とは違い「専属専任」と同等の責任を負います。
・依頼できるのは 1社のみ（専属専任と同等）
・売主が買主を自己発見した場合は 直接契約が可能
・不動産会社は 7営業日以内 にレインズへ物件情報を登録
・販売活動の状況を 2週間に1回以上 報告する義務がある
★メリット
✔ 自分で買主を見つけた場合は自己発見取引ができる
✔ 販売活動の報告義務があるため、状況が分かりやすい
✔ 専属専任よりは自由度が高い
★デメリット
✖ 他の不動産会社には依頼できないため、買主が見つかる可能性が限られる
一般媒介契約
一般媒介契約は同時に複数社に仲介を依頼できることが最大の特徴です。
先にお話した２つの契約よりは不動産会社との結びつきが弱く、販売活動の報告義務もないため、活動の実態が見えません。
一方で複数社に依頼をして広範囲に情報を広げることができますが、複数社と連絡を取る手間が発生し、活動状況が把握にしくい問題があります。
・複数の不動産会社に仲介を依頼できる
・売主が自分で買主を見つけた場合、直接契約が可能
・レインズへの登録義務なし（登録するかどうかは不動産会社次第）
・販売活動の報告義務なし
★メリット
✔ 複数の会社に依頼できるため、幅広い買主にアプローチできる
✔ 自分で買主を見つけた場合、直接契約が可能
✔ 競争原理が働き、不動産会社が積極的に売却活動を行う可能性がある
(一般的には仲介手数料が確約されていないため、販売活動にお金をかけない傾向にあります)
★デメリット
✖ 販売活動の状況が把握しにくい（報告義務がない）
✖ 不動産会社が優先的に扱ってくれない可能性がある
✖ どの会社経由で買主が決まるか分からないため、売却活動の統一感がない
どの媒介契約を選ぶべきか？
媒介契約の選び方はそれぞれの考え方や状況により異なります。
下記のような例を参考にしてみましょう。
★こんな人におすすめ
1社に任せて手厚いサポートを受けたい(手間をかけずに不動産会社に任せたい)
・専属専任媒介契約
1社に任せたいが、友人や親族で買いたい(譲りたい)人がいるかもしれない。
・専任媒介契約
手間をかけても複数の会社に依頼したい
・一般媒介契約
判断が付かない場合や不安な場合は不動産会社と相談しながら、自分にとって最適な契約を選びましょう。
イエラテ不動産では基本的にはバランスの良い「専任媒介契約」をおススメしています！
まとめ
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況や考え方に合った契約を選ぶことが大切です。
・専属専任媒介契約：1社に任せてしっかり販売活動を行ってもらいたい人向け
・専任媒介契約：1社に任せつつ、自分でも買主を探す可能性がある人向け
・一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼して、幅広く売却活動をしたい人向け
人生にとって不動産売却は、経験の少ない大きなイベントです。
不動産会社と十分に相談し、信頼できるパートナーを見つけることが成功のカギとなります。
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みなさんは2025年問題についてご存知でしょうか？
「2025年問題」とは、日本の人口構造の変化によって引き起こされる社会的・経済的課題を指します。
特に、団塊の世代（1947～1949年生まれ）の全員が75歳以上の後期高齢者となり、高齢者の人口が急増することで、介護や医療、年金などの社会保障制度に大きな影響を及ぼすとされています。
今回は「2025年問題が不動産業界に及ぼす影響」についてお話します！
不動産における2025年問題とは
主に医療制度や体制に問題が起こるとされている2025年問題ですが、不動産市場においても、大きな影響をもたらすと考えられています。具体的には、以下のようなマイナスの影響が懸念されています。
・高齢者の住み替えや相続による不動産の供給増加
・住宅需要の減少による市場の停滞
・空き家の増加による資産価値の低下
では、2025年問題を踏まえて、不動産を売るべきなのか、どのような選択肢があるのかを見ていきましょう。
2025年問題が不動産市場に与える影響
１． 住宅需要の減少
少子高齢化の進行により、人口が減少し、住宅の需要が低下すると予想されています。
特に地方の不動産は買い手が見つかりにくくなり、価格が下落する可能性があります。
２． 供給過多による価格下落
人口の多い都市部でも不動産の価格が下落すると予想されています。
高齢者が住み替えや相続によって不動産を手放すケースが増えると、供給が過剰になり、不動産価格が下落するでしょう。
築年数の古い住宅や交通の便が悪いエリアの物件は、より売却が難しくなるかもしれません。
３．空き家の増加
既に深刻化している空き家問題ですが、2025年以降はさらに増加すると見込まれています。
空き家を放置すると固定資産税の負担増加や資産価値の低下、犯罪の温床になることにより地域全体の治安悪化にもつながります。
2025年問題を見据えた選択肢
１．早めの売却を検討する
市場への影響が出て相場価格が変動する前に、早めに売却を検討することも選択肢の一つでしょう。
都市部でないエリアや築年数が経過した物件は、需要がさらに減少する可能性があるため、早めに行動し売却のタイミングを逃さないことが重要です。
２．賃貸に出す
売却せずに賃貸に出すことで、資産を活用しながら収益を得る方法もあるでしょう。
ただし、ご自身で管理ができない場合は、管理会社等の管理費や修繕費、空室リスクも考慮する必要があります。
３． リフォームやリノベーションで価値を高める
築年数が経過した物件でも、リフォームやリノベーションを行うことで価値を維持・向上させることができる場合があります。
高齢化社会に対応した、省エネ性能の向上やバリアフリー化などの高齢者向けの改修を行うことで需要が高まる可能性があります。
ただし、一般的に大規模なリフォームやイノベーションは改修費を売却価格に反映しきれない場合も多く、注意が必要です。
４．空き家対策を講じる
売却や賃貸が難しい場合は、空き家の管理サービスを利用して劣化や老朽化を防ぎましょう。
また、地方自治体の空き家対策制度を活用し、補助金や税制優遇を受ける方法も検討しましょう。
まとめ
2025年問題によって不動産業界を含めた社会全体が大きな変化を迎えると予測されています。
不動産業界では、住宅需要の減少や価格の下落、空き家の増加といったリスクがあるため、早めの対応が求められます。
実際には不動産関係は難しいと感じる方が多いと思います。まずは不動産会社や専門家に相談をしてみることが大切です。
売却、賃貸、リノベーション、空き家対策など、ご自身の状況に合わせた最適な選択肢を検討し、不動産を賢く活用していきましょう。
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離婚の際に共有財産の整理は大きな問題となります。
特に住宅ローンが残っている家などの不動産は簡単に処分することできないため、どのようにしたら良いか悩む方も多いでしょう。
今回は「離婚時に住宅ローンが残る家をどのように処分できるのか」についてお話します！
住宅ローンが残る家の問題点
離婚時に限らず住宅ローンの残債がある住宅を手放す場合は、そのローン残債を完済する必要があります。
しかし、完済できない場合には以下のような問題が発生する可能性があるため注意が必要です。
★どちらがローンを支払うかの決定が必要
・共有名義の場合は離婚するとしてもローンの支払い責任が双方にある。
・単独名義の場合でも離婚によって経済的に支払い能力に余裕が無くなる。
★売却が難しい場合も
・ローン残高が家の売却価格を上回ると「オーバーローン」状態になり、新たに借金や自己資金が必要になる。
住宅ローンが残る家を手放す方法
１．任意売却
ローン残高よりも売却価格が低い場合、金融機関と交渉し「任意売却」する方法です。
信用情報に影響が出る可能性があるため、銀行等の金融機関に事前に相談した方が良いでしょう。
２．財産分与でどちらかが引き取る
どちらかが住み続けることによってローンを引き継ぐ方法です。
ローンの持ち分を買い取る形になるため、資金を用意する必要があります。また、1人では支払い能力に不足が生じる可能性がある。
３．売却してローンを完済する
家の売却価格がローン残高を上回れば「アンダーローン」状態となり、売却益でローン残債を完済してしまう方法です。
もっとも安全で現金化することにより財産分与の際にも手間がかからず効果的です。売却には不動産会社に相談し、査定を受けることが大切です。
４．親族に売却する
家族や親族にローン残債分の金額で売却することも選択肢として挙げられます。
売却の手続きや金銭に関することを信頼できる相手とやり取りできることがメリットです。
５．リースバックを利用する
住宅を売却し買い手から賃貸する「リースバック」も選択肢の一つです。
一定期間住み続けられるメリットがありますが、毎月の賃料が発生することに注意が必要です。
また、リースバックは地方ではあまり一般的ではなく、賃貸需要がある地域以外では難しい場合も多いです。
まとめ
離婚時に住宅ローンが残る家をどう処分していくのかは、人生において大きな決断となります。
売却や任意売却、財産分与など処分の選択肢も複数あり、自分の状況にあった適切な選択をすることは非常に困難です。
まずは、不動産会社や専門家のアドバイスを受けながら、自分たちにとって最適な選択を比較してみましょう。
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幼少期を家族と過ごし、両親が大切にしていた実家。思い入れが深く、できる限り残しておきたいという気持ちになる方は多いのではないでしょうか。
しかし、実際に自分が住む予定がない場合や活用方法がなく管理が難しい場合には、実家の処分を考える必要に迫られることがあります。
今回は「相続した実家の処分方法と空き家のリスク」についてお話します！
空き家のリスク
・管理コストの負担
空き家を含めた不動産は固定資産税や維持費がかかり続けます。また、老朽化により修理や補修が発生すれば、その度に追加で費用が発生します。
・老朽化と周辺への悪影響
空き家や掃除や空気の入れ替え等の管理がされていないは物件は劣化が進みやすく、最終的には倒壊などの危険も伴います。
地域や近隣住民にとって景観や安全面での不安材料になり、日本中で問題視されています。
・犯罪やトラブルのリスク
空き家は不法侵入や不審者の拠点になっていたとしても気づくことができないめ、犯罪の温床となる危険性があります。
また、ゴミなどが放棄されることで放火や害虫被害などのリスクも増大します。放置しているだけでさまざまな問題が連鎖的に発生する可能性があり大変危険です。
実家の処分方法
実家を処分するにはいくつかの方法があります。それぞれのメリットとデメリットを比較し、ご自身の状況にあった選択をしていきましょう。
１．売却する
不動産会社に相談と不動産査定を受けてから売却を検討しましょう。
中古物件として売却するか、建物を取り壊して更地にして売却するかの2択ですが、素人では適切な判断難しい部分ですから、不動産会社など専門家に相談することが大切です。
２．賃貸に出す
賃貸というとアパートなどの集合住宅をイメージされる方も多いですが、戸建て住宅でも需要があれば、賃貸物件として活用することも可能です。
初心者が賃貸を管理することは難易度が高いケースが多いので、この場合でも不動産会社や管理会社に相談することで無駄な手間や労力を省くことができるでしょう。
３． 解体して更地にする
今後の活用する予定がない場合は、解体して土地の価値を維持する方法もあります。
この場合は固定資産税は上がってしまいますが、空き家が存在しないことで無駄なリスクや管理の手間が無くなり、負担を軽減することができます。その後、土地を売却したり、駐車場などに転用することも考えられます。
４． 親族に譲る
家族や親族で住みたい人や活用したい人がいれば、譲渡を検討することも一つの手段です。
建物を残しつつ、管理や活用ができるため、もっとも理想的な選択肢の一つと言えるでしょう。
建物を譲渡を行う場合には、相続税や贈与税の確認を事前に行うことが大切です。
まとめ
思い出の詰まった実家を手放すことは簡単に決断できることではありません。しかし、住む人が誰も居らず、実家を空き家のままにしておくことで管理維持費やリスクが増大し、地域にも悪影響を及ぼす可能性があります。
実家を処分する方法にも複数の選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。ご家族とよく相談し、ご自身と周りの環境に配慮をした最適な方法を見つけていきましょう。
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家を売ろうと考えたとき、まず気になるのが「自分の家はいくらで売れるのか？」ということではないでしょうか。
そんな時に気軽に使えるのが「不動産の無料査定」です。
でも「本当に無料なの？」「査定したら絶対に売らないといけなくなるんじゃないの？」と不安に思う方もいるかもしれません。
今回は家の無料査定についての疑問や注意点、おすすめの方法を分かりやすく解説します！
家の査定は本当に無料なの？
結論から言うと、ほとんどの不動産会社は無料で家の査定を行っています。
これは不動産会社が売主と媒介契約を結び、物件の売買が成立した際に仲介手数料を得るビジネスモデルであるためです。
そのため、査定自体は将来的な契約獲得のためのサービスとして無料で提供されているケースがほとんどです。
ただし、注意が必要なのは「不動産鑑定士」による正式な鑑定です。
これは「遺産分割」や「法人間の不動産取引」など、公的な鑑定結果が必要な場合に依頼するもので、気軽に不要物件の売却や相談に乗って欲しい場合に使うものではありません。費用も20万～30万円程度かかることもあります。
一般的な売却を検討している場合は不動産会社の無料査定で十分といえるでしょう。
無料査定を受ける際の注意点
無料で査定を受けられるとはいえ、いくつか注意しておきたいポイントがあります。
１．複数の不動産会社に査定を依頼する
1社だけの査定結果では査定金額が適正か判断しづらいこともあります。複数の会社に依頼し比較することで相場観を掴むことができるかもしれません。
２．不動産会社の評判を事前に確認する
中には強引な営業を行う会社も存在します。事前に口コミや評判をチェックして信頼できる会社を選びましょう。
３．査定後の対応を考える
査定を受けたとしても、必ずしもその会社と契約する必要はありません。しっかりと考えて自分の納得のいく選択をしましょう。
おすすめの査定依頼方法
最近ではインターネットを利用して複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスがあります。
一括査定サイトを利用することで、手間をかけずに複数の査定結果を比較することができます。
ただし、一括査定サイトでは複数社から多くの電話がかかってくる場合がほとんどです。
対応が面倒なケースもあるので電話や色々な人とやり取りしたくない方は、直接不動産会社の店舗に相談するなど無理のない選択をした方が良いでしょう。
まとめ
家の無料査定は多くの不動産会社で提供されている便利なサービスです。
しかし、査定額は会社ごとに異なることがあるため、複数の会社に査定を依頼し比較することが大切です。
また、査定を受けたとしても必ずしもその会社と契約する必要はありません。自分のペースで最適な売却方法を考えていきましょう。
売却や査定について不安がある方は、ぜひイエラテ不動産までお気軽にご相談ください。
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不動産を売るとき、ほとんどの方が「できるだけ高く売りたい！」と思うはずです。
不動産売却には主に「仲介」と「買取」の2つの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
しかし、この2つの違いを理解できている人は少ないのが現状です。しっかりと違いを理解し、損をしない不動産売却を目指しましょう！
今回は「不動産買取」について詳しく解説し、どんな人に向いているのかを紹介します。
不動産買取とは？
不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
仲介とは異なり、買主を探す手間が不要で、売却までのスピードが速いのが特徴です。
★不動産買取のメリット
１．とにかく早い！
不動産会社が直接買い取るので、最短数日〜1週間で現金化可能です。
２．売れないリスクなし
仲介では「買主が見つからない」「ローン審査が通らない」といったリスクがありますが、買取ならその心配はありません。
３．手間がかからない
内覧対応や物件の修繕・リフォームが不要なケースが多く、スムーズに売却できます。
★不動産買取のデメリット
１．売却価格が安くなる
一般的に市場価格の７〜８割程度になることも多いです。
２．買取できない物件もある
築年数が古すぎたり、需要が低いエリアだと買取を断られる可能性があります。
特に住居用以外の用途で使われている物件（工場、倉庫など）は活用方法が限られており、買取を嫌煙される場合があります。
こんな人には買取が向いてる！
最終的な売却金額だけに注目をすると買取はあまり良い選択肢ではありません。
一方で以下のような方には買取が向いていると言えるでしょう。
・「とにかく急いで現金化したい！」 → 転勤や相続などで早く売りたい場合には買取が有効です。
・「仲介で売りに出したけど、全然売れない…」 → 何ヶ月も売れ残っているなら、買取を検討することも大切です。
・「面倒な手続きをできるだけ減らしたい！」 → 物件の手入れや細かい日程調整が必要になる内覧対応が不要だから簡単です。
不動産買取の種類
１．即時買取
不動産会社が即時に買い取ってくれる方法です。早ければ数日で契約完了し、現金化することができます。
２．買取保証
初めは仲介で売りに出し、一定期間内に売れなかったら不動産会社が買取してくれる仕組みです。
少しでも高く売りたいけど、売れ残るリスクも減らしたい人向いています。
★買取で失敗しないためのポイント
１．複数の不動産会社に査定を依頼する
1社だけの査定結果を見ていると損をすることもあります。複数社から見積もりをもらって比較しましょう。
２．信頼できる不動産会社を選ぶ
会社ごとの実績や口コミをチェックしましょう。
中には相場より極端に安く買い叩く業者や逆に解体費や処分費を請求してくる業者もいるので要注意です！
３．買取価格の相場を事前に調べる
その地域のポータルサイトや不動産会社の物件情報を確認することも大切です。
いくらで売れるのか事前に知っておくと、適正価格で売れるか判断しやすいでしょう。
まとめ
今回は「買取」と「仲介」の違いについてお話しました。
「時間をかけてもいいからできるだけ高く売りたい！」なら仲介、「多少安くてもいいからサクッと売りたい！」なら買取がオススメです。
それぞれのメリット・デメリットを理解して、自分に合った売却方法を選びましょう！
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不動産を売却したいけれど、どこから始めて良いのか分からない。そんな不安を抱えている方も多いのではないでしょうか？
不動産売却は人生の中で何度もあることではありません。正しい売却方法と流れを知り、自信を持って不動産売却を進めましょう。
今回は「売却を検討しているあなたが最初に知っておくべき5つのポイント」をご紹介します。
１.不動産売却の流れを理解しておこう
不動産売却にはいくつかの段階があります。中には時間が掛かるものや事前に準備が必要なこともありますが、各ステップを把握して
計画的に行動することが重要です。
・ステップ1：不動産査定と査定依頼
売却を検討し始めたり、気になり始めたりしたら、まずは「不動産査定」を依頼しましょう。
無料の不動産査定を行っている不動産業者は多いので、複数の不動産業者に依頼するのも良いかもしれません。
査定額は相場と物件の状態を元に算出されています。可能であれば机上査定では無く、物件を直接見る訪問査定を依頼しましょう。
2～3社に査定を依頼して、それぞれの査定額と販売戦略を比較しましょう。
ただし高すぎる査定金額には注意が必要です。理由は次のステップで解説しています。
また、不動産会社はそれぞれ、得意分野や特徴が異なります。ご自身の物件がどんな特徴を持っているのか、どのような売却方法が理想的なのかを見極め、どの業者が適しているのかを判断しましょう。
・ステップ2：価格の決定と契約
複数の査定結果をもとに、最終的な売却価格（売り出し価格）を決めていきます。
この価格設定が特に重要で、相場価格を見極めて売り出すことが売却をスムーズに進めるためのカギとなります。
この際に良く勘違いされがちなこととして、
査定金額 ＝ 売却価格ではないことが挙げられます。
確かに査定金額は「不動産売却のプロ」が算出した金額であり、売却金額として間違っているわけではありません。
しかし、売主様の都合（例えば：住宅ローンが残っていたり、現金化の具体的な目標金額があったり）で査定金額と異なる金額で売り出すことが可能です。あくまで
査定金額は参考値であり、売り出し価格は
売主様で決定することができます。
高すぎる価格設定をすると売れ残ってしまい、逆に低すぎると損をしてしまうことがあります。
不動産会社と相談しながら、相場に合った適正な価格を設定しましょう。
・ステップ3：販売活動と内覧
販売活動を始めると資料請求や内覧のお問い合わせが入ります。
特に内見の際には第一印象が大切です。物件での生活や家事のイメージがしやすいように環境を整えておくことが効果的です。
基本的な掃除や小さな修理、空き家であれば定期的な空気の入れ替えだけでも印象が大きく変わります。
物件の魅力を最大限伝えるために事前準備をしておくことが大切と言えるでしょう。
・ステップ4：売買契約と引き渡し
購入者が見つかると売買契約を結びます。引渡し時期や残置物、その他取決めを確認し、トラブルにならないように注意しましょう。契約後は不動産会社と協力して物件の引き渡しに向けて準備を進め、最終的に売却金額を受け取ります。
２. 売却を検討し始めたらまず行うべき「物件状態」の確認
物件の状態はそのまま査定金額に影響します。査定の段階で物件をチェックし、売却に向けて対策をしていきましょう。
・必要な修理や手入れの確認
事前に壁や床の傷、ドアの不具合などを確認し、業者を使わずに直せる簡単な部分は修理しましょう。
特に水回り（キッチン、トイレ、浴室）の状態はとても重要です。
カビや水垢など普段の掃除で対応できる部分も大切にしていきましょう。簡単な整理整頓でも効果的です。
水回りは小物が多いと汚い印象を与えてしまうことが多いので物を減らしてスッキリとした状態で売却を進めましょう。
・リフォームが必要かどうか
大規模なリフォームを行うかどうかは重要な判断です。
例えば、壁紙が剥がれている、床に傷が目立つといった場合、軽微なリフォームをしても大きな効果が期待できます。
ただし、高額なリフォームが必ずしも売却金額の増加に繋がるとは限らないので注意しましょう。
壁紙の張り替えや、キッチンの蛇口を新品に交換するだけで、買い手の印象が大きく変わることがあるので要チェックです。
３. 不動産査定の「ポイント」と「注意点」を押さえておく
不動産査定を受けることは売却の第一歩ですが、「不動産売却のプロ」提示された査定金額にも注意すべき点があります。
・複数の業者に査定を依頼する
1社だけではなく、複数の業者に査定を依頼して、相場価格を把握しましょう。
業者によって得意不得意があり、査定額も販売戦略に影響を受けることがあります。各不動産会社を比較することにより業者の特色や戦略が見えてくるでしょう。
それぞれの査定額がどのように算出されたか、なぜこの価格なのか、根拠や説明を求めましょう。
物件の特徴を理解し、どのように売り出したいのか、いつまでに売却したいのか、
物件の状況に適した業者選びをすることが重要です。
・過度に高い査定額に注意
高額な査定額を提示する業者がいますが、これは必ずしも良いことではありません。
相場価格から離れた高すぎる価格設定では、売れ残りや過度な値下げの危険性があり注意が必要です。
提示された査定額が高すぎる場合は、他の業者と比較した結果を持って再度相談をしてみましょう。
４. 「売却価格の設定」で成功するための秘訣
価格設定が売却成功のカギを握ります。適切な価格を設定することで、早期に売却が決まったり、値引き等が無く高価で売却できる可能性が高くなります。
・相場価格を参考にする
近隣で最近取引された物件の価格や、同じエリアの類似物件の相場を調べることが重要です。
不動産査定の「机上査定」では、これらのデータを元に価格を算出している場合がほとんどです。
買う側の目線に立って、中古物件のポータルサイトや売り物件の情報を確認してみましょう。
不動産ポータルサイトや新聞広告などで、近隣の販売価格を調査し、相場を理解してから価格設定を行うことが重要です。
一方で中古物件は使用方法や管理状況によって住宅設備の状態等が異なり、売却価格に差が生じることに注意が必要です。
不安な場合は簡易的な「机上査定」ではなく、より実態に即した「訪問査定」を検討しましょう。
・値下げのタイミングを考える
売り出しの価格設定が高すぎると、時間が経つにつれて値下げを迫られることがあります。
高値売り出しをすると最終的に適正価格以下まで値下げをしても売れ残る可能性があります。
最初の売り出し価格を適正な値段にすることが高価売却早期売却の基本と言えるでしょう。
問い合わせがない場合や売れる見込みがない場合は、1ヶ月ごとに市場の動向を見て、値下げのタイミングを検討しましょう。
５. 「売却相談」を一歩踏み出すためのアクション
売却に関して分からない部分や不安なことがあれば、専門家に相談することは非常に大切です。
「本当に売れるのか」「どのような問題があるのか」売却の不安を解消し、具体的なアドバイスをもらいましょう。
・信頼できる不動産業者を選ぶ
実績や評判を調べて、信頼できる業者を選びましょう。
口コミや過去の取引実績をチェックし、親身になって相談に乗ってくれる対応の良い業者を見つけることがポイントです。
大手に頼めば安心というわけではなく、各不動産会社がどんな得意分野があるのか、独自の販売戦略があるのか、比較検討することも重要です。
電話や対面で質問をして、担当者の対応を確認することが大切です。
対応が丁寧で親身になって相談に乗ってくれる、しっかりと説明してくれる業者を選ぶようにしましょう。
・まずは気軽に相談してみる
不動産売却は専門的な知識が必要な部分もありますが、無料で相談できる業者も多いです。
相談したから絶対に売却しなければいけないことはありませんから、無料相談を利用して、不安や疑問を解消しましょう。
まずは電話や対面で簡単に相談や問い合わせをして、具体的なお話を聞くことで売却までのイメージをつけることができるでしょう。
まとめ
今回は「売却を検討しているあなたが最初に知っておくべき5つのポイント」をご紹介しました。
不動産売却は人生の中で多くはない大きな決断ですが、しっかりと準備を行い、必要な知識と信頼できる不動産会社を見つけることで安心してスムーズに売却が進むことでしょう。
まずは無料相談をして、専門家のサポートを受けることをお勧めします。
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イエラテ不動産の杉田です！
相続した不動産の売却時に気になるポイントの一つが「譲渡所得にかかる税金」です。
税金の中でも比較的金額の大きい不動産関係ですが、特例を使わずに申告をしていると知らないうちに損をしているかもしれません！
マンションや戸建て等の住宅を売却する際には「3000万円控除」という非常に高い節税効果の特例を活用することができます。
この控除はマイホーム以外にも「相続した不動産」にも要件を満たせば適応可能です。
今回は「相続不動産の売却と税金」についてお話します。
相続した不動産は3年以内に売却しないと損する？
「相続から3年以内に売却しないといけない」と言われている理由は「3000万円控除」という特例を利用できる期間が3年以内だからです。
3年以内に売却をすると以下のような特例を利用することができます。
・相続財産を譲渡した際の取得費の特例
支払った相続税の一部をその不動産の取得費として加算することができる制度です。
譲渡所得の税金は譲渡価格から取得費を引いたものに対して算出されます。取得費が増えることで譲渡所得が減り、結果的に節税になります。
・被相続人の居住用財産(空き家)を売却した際の特例
譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。
譲渡所得から控除できるので3000万円以下の物件に対してはかなり有効です。
上記の特例に関わらず、不動産の早期売却には以下のようなメリットもあります。
・固定資産税や維持費の削減
・現金化によって相続人への分配がスムーズになる
・建物や住宅設備等の老朽化前に売却することで高価売却に繋がる
不動産は一朝一夕で売却できるものではありません。じっくり時間をかけて売却していく必要があります。
相続した不動産の将来的な売却を検討中の方は損をしないようにできるだけ早めの売却を検討された方が良いと言えるでしょう。
被相続人の居住用財産(空き家)を売却した際の特例について
先ほどは2つの特例について簡単に紹介しましたが、より多くのケースで大きい節税効果がある「被相続人の居住用財産(空き家)を売却した際の特例」について解説します。
この特例は「空き家」の抑制を目的として制定された特例です。
相続した家が特例の条件に合致する場合は最高3000万円を控除できます。
特例を利用するためには相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までという期間の条件があります。
これが冒頭の「3年以内に売却する」というポイントに繋がっています。
特例の利用条件について
この特例は要件が多く、複雑な部分も多いので心配な方や良く分からない方は、税理士や不動産会社にご相談することをおススメします。
代表的な条件として対象となる物件は次のような要件に当てはまるものである必要があります。
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンション等の集合住宅ではないこと）
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと（亡くなった後空き家状態であること）
・相続のときから譲渡までに事業用や賃貸または居住用に使われていないこと（何も活用していないこと）
・相続または遺贈により取得した者が売却すること
・相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡すること
・親子や夫婦など特別な関係性を持たない人への譲渡であること
・その他の特例を受けていないこと
被相続人が老人ホームなどの施設に入所していた場合
この特例は「亡くなる直前まで居住していた物件」であることが条件になっています。
では、老人ホーム等に入所していた場合は適応することができないのでしょうか？
施設に入所していても以下のような一定の要件を満たしていれば特例の適応対象となります。
・入所の理由として要介護認定や要支援認定を受けていること
・介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当したため
65歳以上の高齢者かつ要介護認定を受けていないが生活能力の低下が認められた者
過去に要介護認定を受けていたが、現在は受けておらず生活能力低下が認められる者
こちらも難解な要件が多く複雑なため心配な場合は不動産会社にご相談することをおすすめします。
まとめ
今回は「相続した不動産は3年以内の売却が必須？損をしないために活用するべき特例」についてお話しました。
相続した不動産は3年以内に売却することで税制上の特例を利用することができます。
制度を上手に使いながら損をしないようにしていきましょう。
一方で相続不動産の売却は複雑な条件と法令を確認しながら進めなければいけません。
心配な方や良く分からない方は、税理士や不動産会社にご相談することが大切です。
正しい価格、正しい売り方を知るためにも不動産売却の
プロに相談することが一番だと言えるでしょう。
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イエラテ不動産の杉田です！
「相続した実家を売る」「引っ越し（住み替え）」このような場合に頻繁に問題になるのが「残置物の扱い」です。
不動産の残置物が売却価格にどのような影響を与えるのでしょうか？
今回は「残置物の処分方法と残したまま売る方法」についてお話します。
不動産売却における残置物とは
残置物とは物件内に残された家具や家電、生活用品とゴミなどのことを指します。
衣類や書籍など簡単に持ち運べるものだけでなく、エアコンや照明等の設置されているような物も含まれます。
残置物の扱いによって
売却にかかる費用や売却価格、
売り出しの方法まで変わってくるため非常に重要な要素です。
残置物の取り扱い
残置物は
売主の負担で処分し空き家の状態で引き渡すことが一般的です。
残置物があると物件写真に生活感を感じたり、内見の際に買主が生活のイメージしづらく、細かい部分まで確認ができない可能性があります。
残していくものが買主にとって不要なものであった場合には、買主が処分の手間と費用を負担することになってしまい敬遠されやすくなってしまいます。
一方で、
最新の高級家電や
資産性のある物品、買主が生活のために買い揃える必要がある物品だけが残っているような状況では
残置物を処分しなくとも売却することが可能です。
しかし、このようなケースは稀であり、上記に該当するような物品があったとしても買主の趣味嗜好にも左右されるため、基本的には残置物を処分した空き家状態が理想です。
残置物の処分費用
最も費用が掛からない処分方法は「ご自身の手」でゴミの分別や行政指定の処分場へ持ち込む方法です。
しかし、大量の残置物がある場合や大型の家具や家電がある場合は時間と手間による負担が大きいため、
専門業者に依頼するケースが一般的です。
専門業者に依頼する場合は一戸建てで
20万円～30万円程度が目安です。物件の大きさや量の程度によって具体的な金額も変わるため、まずは見積りを取ることが大切です。
不動産会社の中には提携の業者や社内に専門の部署を持っていることもあり、別途に専門業者を探す必要がない場合もあります。
物件売却の際に併せて相談することで簡単に処分の依頼をすることができるでしょう。
残置物を残したまま売る方法
空き家状態で引き渡すことが基本となる不動産売買ですが、手間もお金のかからない方法として
残置物を残したまま売るという方法もあります。
ただし、不動産会社の目線からすると特殊な場合を除いて
オススメはできません。
おススメできない主な理由として以下のようなものが挙げられます。
・内見の際に生活感が感じられ、悪い印象を与える
・部屋が狭く感じる、汚く感じる
・売却価格から処分費用を値引きされる
一方で残置物を残したまま売るケースは以下のようなものが挙げられます。
・買い取り業者が大規模リフォームや解体を前提として買取する場合
・物件価格が極端に安価または無料に近いような金額の場合
残置物は交渉次第で残したまま売ることも可能ですが、一般的な中古物件としての取引では
現実的ではありません。
売り方や判断に迷う場合は
不動産会社に相談しましょう。
まとめ
今回は「残置物の処分方法と残したまま売る方法」」についてお話しました。
処分費用を節約するためにご自身で残置物を処分したり、残したままの売却を考える方もいらっしゃいます。
実際には手間も時間も必要になる大変な作業です。
よほどの理由がない限りは専門業者に依頼をすることをおススメします。
正しい処分方法、適切な売り方を知るためにも不動産売却の
プロに相談することが一番だと言えるでしょう。
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イエラテ不動産の杉田です！
今回は「売却価格に影響するポイント」についてお話します。
売却の際には少しでも高く、少しでも早くスムーズに売りたいと考える方が多いと思います。
実際にはどのようなことが売却価格に影響するのでしょうか？
①人が住んだことがあるかどうか
家の売却価格は誰かが住んだことがあるかどうかで大きく変わります。
誰かが住んだ時点で中古物件としての扱いになり
売却価格が下がります。
新築の定義とは 国土交通省によると「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）」と記載されています。
つまり、新築として扱えるのは、過去に誰も入居したことがない、建築後1年未満の物件ということです。
出典：「住宅の品質確保の促進等に関する法律 第2条(定義)第2項」
②築年数
売却価格は
築年数に応じて下がっていくことが一般的です。
築年数とは建物が完成した後、どれだけの年数が経過したかを表す数字です。
一般的に築年数が新しいものを「築浅（ちくあさ）」、古いものを「築古（ちくふる）」と呼びます。
家の売却価格は建物の価格と土地の価格で構成されています。
土地の価格は築年数の影響を受けませんが、建物は年数に応じて劣化するため、築年数と比例して下がっていきます。
また、築年数によって耐震基準も異なります。
１９８１年に改正された建築基準では、住宅の耐震基準が「旧耐震（５月３１日以前に建築）」「新耐震（５月３１日以降に建築）」の２つになり、さらに２０００年には木造住宅に対して基準の変更がありました。
そのため、
古い耐震基準で建てられた家は、新しい耐震基準を満たす家よりも売却価格が下がってしまう傾向にあります。
③建物や設備の状態
建物の外壁や屋根の状態、水回りや給湯器などの
設備の状態も売却価格に影響します。
特に水回りや給湯器は
１０年から１５年が一般的な交換の目安になります。
家の購入者は設備の交換や故障の心配がないお家を買いたいと考える方がほとんどですから、設備の状態は非常に重要です。
一般的な売却価格に影響する状態や不具合としては以下のようなポイントが挙げられます。
・外壁や屋根の状態
・雨漏り
・壁のひび割れ
・水回りの不具合
・シロアリ
設備の劣化や不具合がある場合でも
基本的には売却のためのリフォームは不要です。
リフォーム費用が高額になったり買主のニーズに合わなかったりと悪い影響を与える可能性もあります。そのままの状態で売りに出した方が出費が少ない場合も多いです。
家の状態は千差万別です。正しく設備の状態を判断するためにも不動産のプロである不動産屋さんに見てもらうことが理想的です。
ただし、簡単な掃除や日々の管理で改善できる箇所は改善しておくとよいでしょう。
例えば、カビや湿気対策の換気や普段は使っていない空き家も定期的に掃除をするなど、
日頃の管理よって状態を保つことも大切です。
④間取り
暮らしやすい間取りかどうかも売却価格に影響します。
具体的には以下のようなポイントが挙げられます。
・部屋数や面積
・段差の少なさや階段の角度や広さ
・高齢者や子供に不自由な設計になっていないか
買主のニーズや
生活に合わない間取りはそれだけで敬遠されやすいです。
また、近年は核家族化と住宅スタイルと間取りの洋風化が加速しています。
和室の数が減り、仏間や客間のみを和室、他の部屋はフローリングといったスタイルが一般的です。
さらにはライフスタイルの変化により畳の部屋が全くない間取りも登場し、キッチン・ダイニング・リビングを一つの空間としてつなげる間取り（いわゆるLDK）が一般化しました。
このような変化に対応していない古い間取りも売却価格に影響を与えています。
また、トイレや風呂が２つずつある二世帯住宅もニーズとしては低い傾向にあり、価格が下がる要因となります。
⑤駐車場と前面道路
駐車場や前面道路（家の前の道路）も売却価格に影響します。
駐車場のカーポートの有無や複数台停めることができるかは重要な要素です。
車庫も築年数が古い物件の場合、天井の高さが低くケースも多く、近年人気の車高の高い自動車が入らないこともあるため注意が必要です。
また、
前面道路の道路幅が狭かったり大通り沿いであったりする場合は、車庫入れなど駐車の難易度が上がるため、売却価格が下がる可能性があります。
⑥立地と周辺環境
住宅そのもの以外にも立地や周辺環境も大きな影響があります。
②でもお伝えしたように家の売却価格は建物の価格と土地の価格で構成されています。
コンビニやスーパーなどのお店、役所や病院、公園などの
公共施設の有無も重要です。
特にファミリー世帯は
学校やスーパーが徒歩圏内にあるかは重要視される傾向にあります。
また、近隣にレジャー・ショッピング・レストランなどの要素を兼ね備えたショッピングモールがある場合も利便性の高さから魅力的に映る場合が多いでしょう。
まとめ
今回は「売却価格に影響するポイント」についてお話しました。
実際の不動産売却では上記以外の様々な要素からも総合的に売却価格を算出していきます。
同じ地域にある建物や土地でも建物の状態や周辺環境によって売却価格や成約時期も変化していきます。
正しい価格、正しい売り方を知るためにも不動産売却の
プロに相談することが一番だと言えるでしょう。
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