みなさん、こんにちは！イエラテ不動産の杉田です！
不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」と呼ばれる契約を結ぶ必要があります。
媒介契約の種類によって、売却のスピード感や条件、自由度が変わってくるため、事前にそれぞれの特徴を理解しておくことが大切です。
今回は「不動産売却の際に選べる3種類の媒介契約について」についてお話します！
媒介契約とは
媒介契約とは、不動産を売却する際に不動産会社（仲介業者）に仲介を依頼するための契約です。
この契約に基づき、不動産会社は買主を探し、売買契約が成立するようにサポートをしていきます。
媒介契約の種類は以下の3つがあります。
１．専属専任媒介契約
２．専任媒介契約
３．一般媒介契約
一般的な考えとして専属専任は最も結びつきが強く、自由度が低い契約、一般媒介は結びつきが弱く、自由度が高い契約と言えます。
それぞれの特徴や違いを解説していきます！
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の最大の特徴は自己発見取引が出来ず、複数社に依頼することができないことです。
3つの契約の中で最も不動産会社との結びつきが強く、頻繁な報告や熱心な販売活動が期待できますが、売主の自由度が低いことが挙げられます。
・依頼した不動産会社 1社のみ に仲介を依頼する（複数社への依頼はできない）
・売主が自分で買主を見つけても、契約は不動産会社を通さなければならない（友人や親族間の取引であっても不可）
・不動産会社は 5営業日以内 に指定の不動産流通システム（レインズ）へ物件情報を登録
・販売活動の状況を 1週間に1回以上 報告する義務がある
★メリット
✔ 販売活動に対するサポートが手厚い
✔ 積極的な広告・宣伝をしてもらえる
✔ 一社専属のため、不動産会社が責任を持って対応する
★デメリット
✖ 自分で買主を見つけても、直接契約できない
✖ 他社にも依頼したい場合は契約解除が必要
✖ 不動産会社によっては売却活動が十分に行われない可能性がある
専任媒介契約
専任媒介契約は「専属専任媒介契約」と比べて、自由度が高いことが特徴です。
複数社に依頼できない点は専属専任媒介と同様ですが、自己発見取引が可能なことや一般媒介契約とは違い「専属専任」と同等の責任を負います。
・依頼できるのは 1社のみ（専属専任と同等）
・売主が買主を自己発見した場合は 直接契約が可能
・不動産会社は 7営業日以内 にレインズへ物件情報を登録
・販売活動の状況を 2週間に1回以上 報告する義務がある
★メリット
✔ 自分で買主を見つけた場合は自己発見取引ができる
✔ 販売活動の報告義務があるため、状況が分かりやすい
✔ 専属専任よりは自由度が高い
★デメリット
✖ 他の不動産会社には依頼できないため、買主が見つかる可能性が限られる
一般媒介契約
一般媒介契約は同時に複数社に仲介を依頼できることが最大の特徴です。
先にお話した２つの契約よりは不動産会社との結びつきが弱く、販売活動の報告義務もないため、活動の実態が見えません。
一方で複数社に依頼をして広範囲に情報を広げることができますが、複数社と連絡を取る手間が発生し、活動状況が把握にしくい問題があります。
・複数の不動産会社に仲介を依頼できる
・売主が自分で買主を見つけた場合、直接契約が可能
・レインズへの登録義務なし（登録するかどうかは不動産会社次第）
・販売活動の報告義務なし
★メリット
✔ 複数の会社に依頼できるため、幅広い買主にアプローチできる
✔ 自分で買主を見つけた場合、直接契約が可能
✔ 競争原理が働き、不動産会社が積極的に売却活動を行う可能性がある
(一般的には仲介手数料が確約されていないため、販売活動にお金をかけない傾向にあります)
★デメリット
✖ 販売活動の状況が把握しにくい（報告義務がない）
✖ 不動産会社が優先的に扱ってくれない可能性がある
✖ どの会社経由で買主が決まるか分からないため、売却活動の統一感がない
どの媒介契約を選ぶべきか？
媒介契約の選び方はそれぞれの考え方や状況により異なります。
下記のような例を参考にしてみましょう。
★こんな人におすすめ
1社に任せて手厚いサポートを受けたい(手間をかけずに不動産会社に任せたい)
・専属専任媒介契約
1社に任せたいが、友人や親族で買いたい(譲りたい)人がいるかもしれない。
・専任媒介契約
手間をかけても複数の会社に依頼したい
・一般媒介契約
判断が付かない場合や不安な場合は不動産会社と相談しながら、自分にとって最適な契約を選びましょう。
イエラテ不動産では基本的にはバランスの良い「専任媒介契約」をおススメしています！
まとめ
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況や考え方に合った契約を選ぶことが大切です。
・専属専任媒介契約：1社に任せてしっかり販売活動を行ってもらいたい人向け
・専任媒介契約：1社に任せつつ、自分でも買主を探す可能性がある人向け
・一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼して、幅広く売却活動をしたい人向け
人生にとって不動産売却は、経験の少ない大きなイベントです。
不動産会社と十分に相談し、信頼できるパートナーを見つけることが成功のカギとなります。
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みなさんは2025年問題についてご存知でしょうか？
「2025年問題」とは、日本の人口構造の変化によって引き起こされる社会的・経済的課題を指します。
特に、団塊の世代（1947～1949年生まれ）の全員が75歳以上の後期高齢者となり、高齢者の人口が急増することで、介護や医療、年金などの社会保障制度に大きな影響を及ぼすとされています。
今回は「2025年問題が不動産業界に及ぼす影響」についてお話します！
不動産における2025年問題とは
主に医療制度や体制に問題が起こるとされている2025年問題ですが、不動産市場においても、大きな影響をもたらすと考えられています。具体的には、以下のようなマイナスの影響が懸念されています。
・高齢者の住み替えや相続による不動産の供給増加
・住宅需要の減少による市場の停滞
・空き家の増加による資産価値の低下
では、2025年問題を踏まえて、不動産を売るべきなのか、どのような選択肢があるのかを見ていきましょう。
2025年問題が不動産市場に与える影響
１． 住宅需要の減少
少子高齢化の進行により、人口が減少し、住宅の需要が低下すると予想されています。
特に地方の不動産は買い手が見つかりにくくなり、価格が下落する可能性があります。
２． 供給過多による価格下落
人口の多い都市部でも不動産の価格が下落すると予想されています。
高齢者が住み替えや相続によって不動産を手放すケースが増えると、供給が過剰になり、不動産価格が下落するでしょう。
築年数の古い住宅や交通の便が悪いエリアの物件は、より売却が難しくなるかもしれません。
３．空き家の増加
既に深刻化している空き家問題ですが、2025年以降はさらに増加すると見込まれています。
空き家を放置すると固定資産税の負担増加や資産価値の低下、犯罪の温床になることにより地域全体の治安悪化にもつながります。
2025年問題を見据えた選択肢
１．早めの売却を検討する
市場への影響が出て相場価格が変動する前に、早めに売却を検討することも選択肢の一つでしょう。
都市部でないエリアや築年数が経過した物件は、需要がさらに減少する可能性があるため、早めに行動し売却のタイミングを逃さないことが重要です。
２．賃貸に出す
売却せずに賃貸に出すことで、資産を活用しながら収益を得る方法もあるでしょう。
ただし、ご自身で管理ができない場合は、管理会社等の管理費や修繕費、空室リスクも考慮する必要があります。
３． リフォームやリノベーションで価値を高める
築年数が経過した物件でも、リフォームやリノベーションを行うことで価値を維持・向上させることができる場合があります。
高齢化社会に対応した、省エネ性能の向上やバリアフリー化などの高齢者向けの改修を行うことで需要が高まる可能性があります。
ただし、一般的に大規模なリフォームやイノベーションは改修費を売却価格に反映しきれない場合も多く、注意が必要です。
４．空き家対策を講じる
売却や賃貸が難しい場合は、空き家の管理サービスを利用して劣化や老朽化を防ぎましょう。
また、地方自治体の空き家対策制度を活用し、補助金や税制優遇を受ける方法も検討しましょう。
まとめ
2025年問題によって不動産業界を含めた社会全体が大きな変化を迎えると予測されています。
不動産業界では、住宅需要の減少や価格の下落、空き家の増加といったリスクがあるため、早めの対応が求められます。
実際には不動産関係は難しいと感じる方が多いと思います。まずは不動産会社や専門家に相談をしてみることが大切です。
売却、賃貸、リノベーション、空き家対策など、ご自身の状況に合わせた最適な選択肢を検討し、不動産を賢く活用していきましょう。
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離婚の際に共有財産の整理は大きな問題となります。
特に住宅ローンが残っている家などの不動産は簡単に処分することできないため、どのようにしたら良いか悩む方も多いでしょう。
今回は「離婚時に住宅ローンが残る家をどのように処分できるのか」についてお話します！
住宅ローンが残る家の問題点
離婚時に限らず住宅ローンの残債がある住宅を手放す場合は、そのローン残債を完済する必要があります。
しかし、完済できない場合には以下のような問題が発生する可能性があるため注意が必要です。
★どちらがローンを支払うかの決定が必要
・共有名義の場合は離婚するとしてもローンの支払い責任が双方にある。
・単独名義の場合でも離婚によって経済的に支払い能力に余裕が無くなる。
★売却が難しい場合も
・ローン残高が家の売却価格を上回ると「オーバーローン」状態になり、新たに借金や自己資金が必要になる。
住宅ローンが残る家を手放す方法
１．任意売却
ローン残高よりも売却価格が低い場合、金融機関と交渉し「任意売却」する方法です。
信用情報に影響が出る可能性があるため、銀行等の金融機関に事前に相談した方が良いでしょう。
２．財産分与でどちらかが引き取る
どちらかが住み続けることによってローンを引き継ぐ方法です。
ローンの持ち分を買い取る形になるため、資金を用意する必要があります。また、1人では支払い能力に不足が生じる可能性がある。
３．売却してローンを完済する
家の売却価格がローン残高を上回れば「アンダーローン」状態となり、売却益でローン残債を完済してしまう方法です。
もっとも安全で現金化することにより財産分与の際にも手間がかからず効果的です。売却には不動産会社に相談し、査定を受けることが大切です。
４．親族に売却する
家族や親族にローン残債分の金額で売却することも選択肢として挙げられます。
売却の手続きや金銭に関することを信頼できる相手とやり取りできることがメリットです。
５．リースバックを利用する
住宅を売却し買い手から賃貸する「リースバック」も選択肢の一つです。
一定期間住み続けられるメリットがありますが、毎月の賃料が発生することに注意が必要です。
また、リースバックは地方ではあまり一般的ではなく、賃貸需要がある地域以外では難しい場合も多いです。
まとめ
離婚時に住宅ローンが残る家をどう処分していくのかは、人生において大きな決断となります。
売却や任意売却、財産分与など処分の選択肢も複数あり、自分の状況にあった適切な選択をすることは非常に困難です。
まずは、不動産会社や専門家のアドバイスを受けながら、自分たちにとって最適な選択を比較してみましょう。
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幼少期を家族と過ごし、両親が大切にしていた実家。思い入れが深く、できる限り残しておきたいという気持ちになる方は多いのではないでしょうか。
しかし、実際に自分が住む予定がない場合や活用方法がなく管理が難しい場合には、実家の処分を考える必要に迫られることがあります。
今回は「相続した実家の処分方法と空き家のリスク」についてお話します！
空き家のリスク
・管理コストの負担
空き家を含めた不動産は固定資産税や維持費がかかり続けます。また、老朽化により修理や補修が発生すれば、その度に追加で費用が発生します。
・老朽化と周辺への悪影響
空き家や掃除や空気の入れ替え等の管理がされていないは物件は劣化が進みやすく、最終的には倒壊などの危険も伴います。
地域や近隣住民にとって景観や安全面での不安材料になり、日本中で問題視されています。
・犯罪やトラブルのリスク
空き家は不法侵入や不審者の拠点になっていたとしても気づくことができないめ、犯罪の温床となる危険性があります。
また、ゴミなどが放棄されることで放火や害虫被害などのリスクも増大します。放置しているだけでさまざまな問題が連鎖的に発生する可能性があり大変危険です。
実家の処分方法
実家を処分するにはいくつかの方法があります。それぞれのメリットとデメリットを比較し、ご自身の状況にあった選択をしていきましょう。
１．売却する
不動産会社に相談と不動産査定を受けてから売却を検討しましょう。
中古物件として売却するか、建物を取り壊して更地にして売却するかの2択ですが、素人では適切な判断難しい部分ですから、不動産会社など専門家に相談することが大切です。
２．賃貸に出す
賃貸というとアパートなどの集合住宅をイメージされる方も多いですが、戸建て住宅でも需要があれば、賃貸物件として活用することも可能です。
初心者が賃貸を管理することは難易度が高いケースが多いので、この場合でも不動産会社や管理会社に相談することで無駄な手間や労力を省くことができるでしょう。
３． 解体して更地にする
今後の活用する予定がない場合は、解体して土地の価値を維持する方法もあります。
この場合は固定資産税は上がってしまいますが、空き家が存在しないことで無駄なリスクや管理の手間が無くなり、負担を軽減することができます。その後、土地を売却したり、駐車場などに転用することも考えられます。
４． 親族に譲る
家族や親族で住みたい人や活用したい人がいれば、譲渡を検討することも一つの手段です。
建物を残しつつ、管理や活用ができるため、もっとも理想的な選択肢の一つと言えるでしょう。
建物を譲渡を行う場合には、相続税や贈与税の確認を事前に行うことが大切です。
まとめ
思い出の詰まった実家を手放すことは簡単に決断できることではありません。しかし、住む人が誰も居らず、実家を空き家のままにしておくことで管理維持費やリスクが増大し、地域にも悪影響を及ぼす可能性があります。
実家を処分する方法にも複数の選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。ご家族とよく相談し、ご自身と周りの環境に配慮をした最適な方法を見つけていきましょう。
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家を売ろうと考えたとき、まず気になるのが「自分の家はいくらで売れるのか？」ということではないでしょうか。
そんな時に気軽に使えるのが「不動産の無料査定」です。
でも「本当に無料なの？」「査定したら絶対に売らないといけなくなるんじゃないの？」と不安に思う方もいるかもしれません。
今回は家の無料査定についての疑問や注意点、おすすめの方法を分かりやすく解説します！
家の査定は本当に無料なの？
結論から言うと、ほとんどの不動産会社は無料で家の査定を行っています。
これは不動産会社が売主と媒介契約を結び、物件の売買が成立した際に仲介手数料を得るビジネスモデルであるためです。
そのため、査定自体は将来的な契約獲得のためのサービスとして無料で提供されているケースがほとんどです。
ただし、注意が必要なのは「不動産鑑定士」による正式な鑑定です。
これは「遺産分割」や「法人間の不動産取引」など、公的な鑑定結果が必要な場合に依頼するもので、気軽に不要物件の売却や相談に乗って欲しい場合に使うものではありません。費用も20万～30万円程度かかることもあります。
一般的な売却を検討している場合は不動産会社の無料査定で十分といえるでしょう。
無料査定を受ける際の注意点
無料で査定を受けられるとはいえ、いくつか注意しておきたいポイントがあります。
１．複数の不動産会社に査定を依頼する
1社だけの査定結果では査定金額が適正か判断しづらいこともあります。複数の会社に依頼し比較することで相場観を掴むことができるかもしれません。
２．不動産会社の評判を事前に確認する
中には強引な営業を行う会社も存在します。事前に口コミや評判をチェックして信頼できる会社を選びましょう。
３．査定後の対応を考える
査定を受けたとしても、必ずしもその会社と契約する必要はありません。しっかりと考えて自分の納得のいく選択をしましょう。
おすすめの査定依頼方法
最近ではインターネットを利用して複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスがあります。
一括査定サイトを利用することで、手間をかけずに複数の査定結果を比較することができます。
ただし、一括査定サイトでは複数社から多くの電話がかかってくる場合がほとんどです。
対応が面倒なケースもあるので電話や色々な人とやり取りしたくない方は、直接不動産会社の店舗に相談するなど無理のない選択をした方が良いでしょう。
まとめ
家の無料査定は多くの不動産会社で提供されている便利なサービスです。
しかし、査定額は会社ごとに異なることがあるため、複数の会社に査定を依頼し比較することが大切です。
また、査定を受けたとしても必ずしもその会社と契約する必要はありません。自分のペースで最適な売却方法を考えていきましょう。
売却や査定について不安がある方は、ぜひイエラテ不動産までお気軽にご相談ください。
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